É interessante ver como as empresas e pessoas se estão a posicionar para a fase menos boa do mercado imobiliário.

Da anatomia dos crash's imobiliários do passado aprendemos que primeiro crasha o imobiliário comercial como lojas, escritórios e armazeńs e só depois estoura o imobiliário residencial. Nada de novo aqui, quando a atividade econômica cai, primeiro quebram as empresas que ocupam imobiliário comercial, essa quebra trás em excesso para o mercado imóveis como, escritórios, lojas e armazeńs. A quebra das empresas mais tarde refletir-se-á no imobiliário residencial por via do desemprego/quebra de rendimentos gerado pelo primeiro. Mas o que é isto tem a ver com o Olx/Imovirtual?
 

Passo a explicar... depois da semana em que é anunciada a venda a preço de desconto da famosa torre de escritórios do Financial Times em nova iorque pela BlackStone que é uma das maiores instituições em termos de valor de imóveis sob gestão nos estados unidos, vejo o Olx/Imovirtual a posicionar-se para a primeira parte da acção, a quebra do imobiliário comercial.

É comum ouvir dizer-se que "o diabo está sempre nos detalhes" e neste caso é um detalhe na comunicação do Olx/Imovirtual que trago à atenção. Não estou de forma alguma com esta observação a denegrir o Olx/Imovirtual, estou apenas a dar conta de uma acção comercial por parte deste grupo que opera em Portugal e que vai ao encontro do título deste texto.

No dia 25 de Julho de 2022 sou alertado via comunicação por e-mail do Olx/Imovirtual de uma mudança de Termos e Condições da plataforma do Olx. As alterações em causa e que entram em vigor em 10 de Agosto de 2022 são as seguintes:

• Alteração na categoria de Imóveis, de preço e/ou fórmula de cálculo dos serviços promocionais (destaques de anúncios);
• Alteramos o limite de anúncios gratuitos e preços de taxa de colocação e de pacotes de anúncios para as categorias de Escritórios - Lojas e Estabelecimentos Comerciais, que fazem parte da categoria de Imóveis;
• Alteração na política de produtos ou serviços considerados proibidos para publicação no site - o OLX não aceita a publicação de qualquer artigo ou bem digital sem suporte físico;
• Alteração nas possibilidades de descrição dos anúncios do OLX.
   

A alteração que chama à atenção está no número de anúncios com colocação gratuita que passou a ser de 0 (zero) nas categorias de Escritórios - Lojas e Estabelecimentos Comerciais. Neste momento devem estar a exclamar para vós próprios, "que detalhe mais insignificante", "uma categoria do site número um de classificados em Portugal deixou de oferecer gratuitamente anúncios nas categorias de Escritórios, Lojas e outros Estabelecimentos Comerciais". Não se esqueçam de que a fórmula de sucesso do Olx ou qualquer outra plataforma de classificados online está na abundância de anúncios em todas as categorias e para mim esta alteração diz-me que um player importante na distribuição de ferramentas de marketing imobiliário em Portugal tem a informação de que dificilmente terá falta de abundância de anúncios nestas categorias mesmo que estes deixem de ser gratuitos.

Em resumo. Temos um player a operar para as massas no mercado do marketing imobiliário em Portugal que retira a possibilidade dos anunciantes colocarem anúncios gratuitamente nas categorias de imobiliário comercial.

Convençam-me de que isto quer dizer outra coisa que não expectativa de abundância de imobiliário comercial.

Bons negócios imobiliários.

É cada vez mais óbvio de que o mercado imobiliário em Portugal está sobreaquecido. O banco central europeu manteve as taxas de juro demasiado baixas durante demasiado tempo e acabou por criar um mercado imobiliário que com o aumento das taxas de juro que se avizinham ficará demasiado caro para o poder de compra dos portugueses.

Os sinais de alerta estão em indicadores como:

• Disfuncionalidade no mercado de arrendamento. Oferta quase inexistente.
• A inversão da tendência de descida das taxas de juro. (gráfico do banco de Portugal)
  
  

    Link gráfico Banco de Portugal

• Alta taxa de exposição às condições de mercado. Mais de 70% do crédito habitação tem taxas variáveis. (Em Portugal não se aprendeu grande coisa com a crise de 2008).
• Os montantes de concessão de crédito habitação estão em queda. (O aumento das taxas de juro a fazer o seu trabalho e a repor algum equilíbrio no mercado).
• A subida do preço dos imóveis não acompanha a subida dos salários.

O estouro numa primeira fase irá ser notado pela queda abrupta do número de transacções imobiliárias e não propriamente pela queda de preços. O imobiliário historicamente é lento no ajuste de preços, esse ajuste virá apenas na fase mais crítica da recessão, há medida que a taxa de desemprego aumente.

Em Portugal é difícil obter informação em tempo real sobre o mercado imobiliário. O INE (Instituto Nacional de Estatística) por norma tem um atraso de 6 meses, o Confidencial Imobiliário tem informação mais cedo mas nem sempre com muitos dados. Para a obtenção de informação em tempo real sobre as condições de mercado convém estar próximo das fontes de crédito (banca e intermediação de crédito) e da mediação imobiliária (consultores imobiliários), pois vão ser estes as primeiras vitimas da queda abrupta de transacções imobiliárias.

Bons negócios!